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Scritto il 1 settembre 2017 - Da - In Normative e leggi - Con 8269 Visualizzazioni

Rifacimento della facciata condominiale: quale maggioranza serve e come si ripartiscono le spese

Anche i lavori per il rifacimento della facciata del condominio rientrano tra quelli ammessi alla detrazione per ristrutturazione valida per tutto il 2017 (qui l’approfondimento). Tuttavia, trattandosi di parte comune condominiale, come per il tetto è sempre necessario passare attraverso una delibera dell’assemblea condominiale, ed è in questo caso che di solito ci sono dubbi su quale maggioranza serva per approvare o bocciare i lavori per il rifacimento della facciata e come si ripartiscono le eventuali spese.

Quale maggioranza serve in assemblea per il rifacimento della facciata condominiale

Tralasciando l’assemblea in prima convocazione (che è regolarmente costituita con l’intervento dei due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio e può deliberare con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio) è nella seconda convocazione dell’assemblea condominiale che è importante conoscere quale maggioranza serve per deliberare il rifacimento della facciata del condominio.

Nel caso di delibere per il rifacimento della facciata ci sono due casi: se si tratta di innovazioni, consentite purché non ledano il decoro architettonico dell’edificio, serve la maggioranza prescritta dall’art. 1136, 5° co., c.c. (ovvero la maggioranza dei partecipanti al condominio ed i due terzi del valore dell’edificio); se si tratta del “rifacimento” della facciata o di riparazioni straordinarie serve invece la maggioranza prevista dall’art. 1136, 2° co., c.c. (ossia la maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno la metà del valore dell’edificio).

Come ripartire le spese per il rifacimento della facciata condominiale

A meno di casi davvero particolari, la facciata condominiale è parte comune dell’edificio e quindi le spese per la sua manutenzione o rifacimento – compreso l’intonaco – devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà. Lo stesso principio vale per balconi, ringhiere e altri elementi architettonici decorativi, da ripartire sulla totalità del condominio in base alle quote di proprietà.

Secondo la Cassazione (Cass. n. 298/77; n. 945/1998) anche i proprietari di autorimesse o garage devono partecipare in misura proporzionale alle spese di rifacimento o manutenzione della facciata, in tesi negativa quindi rispetto alle regole concernenti il cosiddetto “condominio parziale” che vorrebbero che l’uso diverso dei beni comuni corrisponda a spese diverse tra i condomini in proporzione all’utilizzo e al godimento separato del condominio. Se invece i box sono in un immobile separato dal condominio, i proprietari non devono partecipare alle spese di rifacimento o manutenzione della facciata, che sono in carico solo ai proprietari delle unità immobiliari di questa parte.

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